Gayrimenkul Yatırımlarında Hukukçuların Görevleri Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımcısının hedefi, yatırdığı parayı planlanan zamandan daha erken en kötü ihtimalle planlanan zamanda, planlanan miktarda geri almaktır. Son günlerde hukukçuların projeye katımı ile hukuksal sorunların en başından çözümlenip, daha hızlı bir şekilde projenin sonuçlanması sağlanmaktadır.

Hukukçuya düşen görev, projenin tamamlanmasını ya da gecikmesine neden olacak hukuki engelleri daha önceden saptayıp bu konuda engelleri kaldırmaktır. Bu konuda uzmanlaşmış olması proje için önem teşkil etmektedir.

Gayrimenkul yatırımları üç aşamada tamamlanmaktadır. İlk aşama arazi geliştirme, ikinci olarak inşaatın tamamlanması ve son olarak da inşaatın işletilmesi ve gelir getirmesidir. Bu aşamalarda hukukçulara düşen görevleri şu şekilde sıralayabiliriz;

Arazi geliştirme aşamasında;

Hukukçu bu aşamada yatırımcıya talep edilen arazinin devir işlemlerinde ve devirden sonra inşaatın yapımında hukuki engeller var ise bunların tespiti ve hangi yöntemle en kısa sürede aşılabileceğini saptar.

Bunun yanı sıra danışmanlık, bilirkişi ücreti, harç, vergi, resim gibi gerekli hesaplamaları yaparak maliyete ekler.

Gayrimenkul hukukçuları lisanslı bir değerleme uzmanın yardımı ile mülkün kadastral durumunu, tapu durumunu, imar durumunu saptar. Ve daha sonra çıkabilecek inşaatın durdurulması, yıkılması gibi hukuki sorunları en baştan giderir. Kat karşılığı arsa alınıyor ise bu aşamadaki sözleşmeler de hukukçunun görevi arasındadır.

İnşaat aşamasında;

Hukukçunun bu aşamada ki görevi tarafların karşılaşabileceği sorunlar karşısında anlaşmazlık çıkmasını engellemek amacı ile bir sözleşme hazırlamaktır. Sözleşme mümkün olduğu kadar açık olmalıdır.

İyi bir yatırımcı hukukçuyu her aşamaya dâhil etmelidir. Hukuki sonuç doğurabilecek tüm yazışmalarda da hukukçunun tecrübesi gerekmektedir. Taşeron firmaların yönetiminde de hukukçu görev almaktadır.

İnşaatın işletilmesi;

Gayrimenkulün beklenen geliri getirmesi iyi bir şekilde işletilmesi gerekir. Bu yönetimde üçüncü kişilere sunulacak kira sözleşmeleri ile mümkün.  Bu aşama da hukukçulara düşen görev sözleşmeyi hazırlamak ve daha sonra uygulama sürecini izlemektir.

Kısaca hukukçuların, gayrimenkul yatırımlarının başından sonuna kadar görev alması projelerin düzgün ve karlı bir şekilde tamamlanmasında önemli bir ölçüttür.

İşyeri Kiralamak Avantajlı mıdır?

İşyeri açmak, özellikle büyük şehirlerde girişimcileri mağdur durumda bırakabiliyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi mega kentlerde dükkan fiyatlarının çok yüksek olması insanları işyeri kiralama konusunda zorunlu kılıyor. İşyeri kiralamanın satın almaya göre daha fazla olumsuz yanı olduğu biliniyor. Fakat bu durumun sanıldığı kadar iç karartıcı olmadığını söylemek mümkün. Kısaca inceleyecek olursak; Satılık işyerleri açısından risk büyük olacaktır dolayısıyla işyerinden zarar etme ihtimaliniz söz konusudur. Kiralık olarak tutacağınız bir işyerinde dükkân bedeli üzerinden zarar yapmanız söz konusu değildir. İşyeri kiralamanın da olumsuz yanları mutlaka bulunmaktadır. Örneğin, kiraladığınız işyerinin iyi bir getiri sağlamasına karşın, gayrimenkul sahibi tarafından dükkândan çıkarılma durumunuz olabilir. Bu gibi durumlarda sahip olduğunuz müşteri potansiyelini kaybetme olasılığınız oldukça yüksektir. Satılık işyeri ve kiralık işyeri konusunda karşılaştırmalar uzayıp gitmektedir. Ancak burada ki belirleyici faktör alım gücüdür. Eğer alım gücünüz yüksek değil ise, işyeri kiralamaktan başka çareniz bulunmamaktadır. Peki işyeri kiralarken nelere dikkat etmelisiniz? İşyeri kiralama aşamasında mağdur duruma düşmemeniz için aşağıda belirttiğimiz noktalara dikkat etmelisiniz.

• Karar verdiğiniz kiralık işyeri için mal sahibi hakkında araştırma yapmalısınız. Örneğin Mersin kiralık işyerleri yönünden son dönemlerde çok fazla talep aldığından bu konudaki sahtekarlıklar da çoğaldı. Bu yüzden özellikle kira sözleşmesi düzenlediğiniz kişinin mal sahibi olup olmadığına dikkat etmelisiniz. Eğer mal sahibi değil ise vekil olduğuna dair belge göstermesini istemelisiniz. Yapı üzerinde birkaç kişinin hissesi bulunuyor ise hisse sahiplerinin bu işlemi onaylayıp onaylamadığını öğrenmelisiniz.
• İşyeri kiralarken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kiraladığınız dükkânın yapacağınız işe elverişli olup olmadığına bakmalısınız. Hatta sadece sizin incelemeniz yeterli değil, belediyenin de dükkâna ruhsat verip vermeyeceğini araştırmalısınız.
• Eğer doktor muayenehanesi veya avukat bürosu tarzında bir işyeri açmayı düşünmüyorsanız, bina sakinlerinden yapacağınız işe yönelik onay alınız. Aksi durumda yapacağınız işe göre ileriki zamanlarda sorun yaşayabilirsiniz.
• Sözleşme maddelerini tek tek inceleyip en ufak ayrıntısına kadar dikkat etmelisiniz. Özellikle kira bedeli ve kira artış oranını sözleşmeye muhakkak yazmalısınız.
• Kiralık işyeri tuttuktan sonra su, elektrik ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçlarını araştırınız. Eğer bu konuyu zamanında araştırırsanız işyerinin borcu varsa bile kullandığınız miktardan düşerek hesaplama şansı bulabilirsiniz.
• Kira ödemelerinizi banka üzerinden yapmanız size avantaj sağlayacaktır. Özellikle elden yapılan ödemelerde ileriye dönük sorun yaşanabilmektedir. Elinizde belge bulunması açısından bankaya ödeme yapmanız yararınıza olacaktır.

Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira Sözleşmesi yaparken, hem kiracı hem de ev sahibinin mağdur duruma düşmemesi gözetilmeli ve bu çerçevede hareket edilmelidir. Kiralık evler için kontrat yapmak birçok kiracı tarafından gereksiz görülse de gerçekten çok önemli bir aşamadır. Hatta sözleşme yapılmasına rağmen iki tarafın mağduriyetini gözetmeyen anlaşmaların sonu genellikle kiracı ve ev sahibi arasında kavgalara neden olmaktadır. Kira sözleşmeleri iki türlü yapılmaktadır. Sözlü ve yazılı olarak yapılabilen kira kontratları, hukuki geçerlilik açısından genellikle yazılı olarak tercih edilmektedir. Özellikle kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan sorunların en başında kira artış oranlarını gelmektedir. Bu soruna en güzel ve efektif çözüm ise, kira artış oranını beyaz eşya endeksli olarak yapılması için kira sözleşmesine madde koymaktır. Bu tarz sorunları yaşamamanız adına sizler için bu konuyu hazırlama gereksinimi duyduk. Kiralık evler için kontrat hazırlarken aşağıda verdiğimiz püf noktalarına dikkat ederseniz bu aşamada sorun yaşamamanız tesadüf olmayacaktır.

• Kira kontratında pul bulunmalıdır ve pulun üzerine kontratın yapıldığı tarih ve imza atılmalıdır.
• Kira kontratında bulunan ‘Dairesi ‘ ibaresinin karşısına mutlaka mecurun ikamet ettiği il yazılmalıdır.
• Genellikle ev kiralamadan önce alınan kaporalar kira sözleşmesinde veriliş tarihine uygun bir şekilde belirtilmelidir.
• İleriki zamanlarda evde bulunan eşyalara yönelik herhangi bir sorun yaşanmaması için demirbaşlar kısmı tamamen ve özenli bir şekilde doldurulmalıdır.
• Dairenin ekstra giderlerin (elektrik, su, doğalgaz, çöp vergisi vb) kiracı veya ev sahibi tarafından ödeneceği kesinlikle sözleşmede belirtilmelidir.
• Kontratın bitmesine son 1 ay kala iki tarafında sözleşmenin uzatılmasına dair ihbarda bulunmadıkları takdirde kira sözleşmesi otomatikman 1 yıl uzayacağı belirtilmelidir.
• Ev sahibinin ve kefilin iletişim adresleri alınarak sözleşmede belirtilmelidir.
• Kiracının her ne sebeple olursa olsun ev sahibinin haberi olmadan eve tadilat yapamayacağına dair madde sözleşmeye konulmalıdır.
• Kira bedelinin ayın hangi gününde ödeneceğine dair ibarenin sözleşmede belirtilmesi gerekir.
• Kira sözleşmesinde bulunan tüm maddelerin değiştirilemeyeceğine dair maddeyi de eklediğiniz takdirde, kiracı ve ev sahibi arasında doğabilecek olan olası sorunu ortadan kaldırmış olursunuz.

Son olarak yukarıda verdiğimiz maddeler dışında sözleşmenize özel bir durumu belirten ibare ekleyebilirsiniz ve bu konuda ayrıntılı bilgi almak için işinde uzman bir avukata başvurabilirsiniz.

Ev Kiralamanın Püf Noktaları Nelerdir?

Ev kiralamak dışarıdan gözüktüğü kadar basit ve hızlı gelişen bir süreç değildir. Özellikle taşınma aşamasından sonra yapılması gereken işlemler oldukça yorucu ve zahmetlidir. Bu aşamada ilk yapılması gereken kendinize ve bütçenize uygun bir ev bulmaktır. Yapılması gereken işlemleri en başından bir örnek ile açıklarsak konunun daha kolay anlaşabilmesini sağlayabiliriz. Örneğin, Mersinde kiralık ev buldunuz ve taşınmaya karar verdiniz. Ev kiralamanın en stresli işi belki de kendinize uygun evi bulmaktır bu yüzden ev kiralarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini aşağıda ayrıntılı olarak açıklayacağız. Son olarak yapılması gereken hazırlıklardan birisi de evdeki eşyalarınızı kolilere koymanız ve düzenli bir şekilde taşınmaya hazır hale getirmenizdir. Taşındıktan sonra ise, kiraladığınız evin durumuna göre ayrıntılı temizlik yapılması gerekebilir. Bu üç aşamayı anlattıktan sonra yazımızın esas konusu olan, ev kiralarken dikkat etmemiz gereken noktalara göz atalım.

• Son zamanlarda internet kullanımının genişlemesiyle birlikte online emlak ilanları aracığıyla ev kiralamak veya satın almakta oldukça yaygınlaşmıştır. Eğer internetten bir ev kiralamak istiyorsanız ilk yapmanız gereken işlem, ilgilendiğiniz evi gidip görmenizdir.
• Beğendiğiniz evi kiralamadan önce aracılık yapan kişiye ev hakkında gerekli soruları sormalısınız. Bunu yapmak için son dakikayı beklemeyiniz çünkü o an aklınıza önemli bir nokta gelmeyebilir bu yüzden sorularınızı önceden hazırlayınız.
• Kiralayacağınız evin elektrik, su vb tesisatlarında sorun olup olmamasına mutlaka dikkat ediniz.
• Dairenin ısınma sorunu olup olmamasını anlamak için fatura ücretlerini inceleyebilirsiniz. Eğer iyi ısı yalıtımı yapılmamışsa ve binanın önü açıksa ısınma sorunu çekebilirsiniz.
• Kiralık evler için en çok sorun yaşanılan husus üst komşulardır. Üst katınızda oturacak olan komşunuzun kaç kişilik bir aileden oluştuğu ve hakkında ufak bilgiler edinin.
• Ev içi incelemede ilk bakılması gereken yer mutfaktır. Mutfak dolapları ve etraftaki araçlar ayrıntılı incelenmeli ve rutubet olup olmadığı tespit edilmelidir.
• Kiralık evlerin kira bedeli dışında periyodik olan diğer bir gideri ise, apartman aidatıdır. Örneğin, bütçeniz çok kısıtlı ve bütçenize uygun Mersinde kiralık ev buldunuz. Evinizin kirası 300 lira, apartmanın aidatı 150 lira olursa ve bu durumdan eve çıkmadan önce haberdar değilseniz daha sonra önünüze çıkması oldukça can sıkıcı olacaktır.
• Son olarak yapılması gereken, kiralayacağınız evde bulunan klima, kombi vb elektronik aletleri inleyerek, yapacağınız sözleşmeye çalışır durumda olup olmadığını ya da arızası bulunup bulunmadığı yazılmalıdır.

Nitelikli Bina Nasıl Olmalıdır?

Ülkemizde yaşanan depremler sonucunda binaların ne kadar nitelikli olduğu büyük bir tartışma konusu olmuştur.1999 yılında yaşanan depremden sonra daha sağlam binalar yapmak için yeni yasalar gelmiştir. Depremden sonra çıkan inşaat deprem yönetmeliği, bu konuda sıkı bir denetimin de gerekli olduğunu ortaya koymuştur. Biz de bu yazımızda sizlere nitelikli bina nasıl olur ondan bahsedeceğiz. Nitelikli bina için tek başına sağlam bina demek yeterli bir kavram değildir. Nitelikli bina gerek sağlık gerekse yaşanabilirlik yönünden de tam olmalıdır.

Isı, ses ve su izolasyonu yapılmış bina;

İzolasyon sorunu olan binalarda yaşam koşulları oldukça kötü ve sağlıksızdır. Her ne kadar izolasyon için belli bir zorunluluk olmasa da bölge, yer ve ortam koşullarının önleminin alınması belediyelerce bir çözüm olarak görülmektedir. Çünkü yalıtım eksiği olan binalar sağlık koşullarını olumsuz olarak etkilemekle birlikte yapıların yaşam sürelerini de yarıya indirmektedir.

Sosyal alt yapısı sağlanmış ve güvenlik koşulları yaratılmış binalar; 

Artık insanlar satılık ev bakarken eğitim kurumlarına, spor alanlarına, alışveriş merkezine olan uzaklığına ve çevresinde bulunan fuar, sinema gibi etkinlik alanlarına göre değerlendirmektedir. Ve tercihlerini bu alanlar doğrultusunda yapmaktadır. Güvenlik de günümüzde satılık ev tercihinde önemli meselelerin başında gelmektedir. Bu koşulların olması satılık evlerin değerlerini arttırmaktadır.

Belediye ve yatırımcı tarafından alt yapısı yapılmış alanlar; 

Bu konular yol, su, elektrik, kanalizasyon vs. olarak düşünebilir. Bu alt yapılara sahip alanlarda oluşturulmuş yapılar değer kazanmakta ve tercih görmektedir.

Yaşanılabilir bir şehir, yaşanılabilir bir ülke nitelikli yapılardan oluşur. Bunlar için konut alırken yapıların bu özelliklere sahip olup olmadığını değerlendirmelisiniz.

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergisel Yükümlülükler Nelerdir?

Günümüzde özellikle büyük şehirlerdeki konut ihtiyaçlarını karşılayabilmek için farklı projeler gündeme gelmektedir. Bu projeler,  tüm ihtiyaçların karşılanabileceği küçük şehirler oluşturmaktan, eski binaların yenilenmesine ya da boş arazilerin değerlendirmesine kadar ki tüm faaliyet alanlarını kapsamaktadır.

Bu projelerin gerçekleştirilebilmesi için yüklü bir finansman desteğinin olması gerekmektedir. İnşaat firmaları finansman ihtiyacını arsa sahibine yapılan binadan pay verme yöntemiyle karşılamaktadır. Yani arsa sahibi kat karşılığı arsasını müteahhide verir. Daha önceki yazımızda kat karşılığı arsa nedir ve arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken husulardan bahsetmiştik.

Bu yazımızda ise sizlere kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhidin veya inşaat firmasının vergisel yükümlülüklerinden bahsedeceğiz.

Arsayı teslim alırken; arsa sahibi arsayı müteahhide teslim ettiğinde arsanın bir ticari işletmeye dâhil olması veya arsa sahibi tarafından alım-satım işinin sürekli yapılması durumunda arsa teslimi Katma Değer Vergisi’ne tabi olup %18 olarak uygulanır.

KDV müteahhit tarafından ödenir ve beyannamede indirim uygulanabilmektedir. Fakat kat karşılığı arsa işlerinde iki ayrı teslim olarak Maliye İdaresi’nde görülmektedir. Yani hem arsa sahibinin arsayı teslimi ve hem de karşılığında müteahhit tarafından yapılmış bağımsız bölümleri teslim sırasında KDV’ye tabidir.

Müteahhidin mükellefiyet kaydı yoksa satılık arsa tesliminden sonra, inşaatın bulunduğu yeri vergi dairesinde mükellefiyet tesis olarak kayıt ettirmesi gerekir.

İnşaatın yapılması ve inşaat maliyetine dahil olan unsurlar;  inşaat sırasında yapılan her türlü gider ve maliyet unsurlarının inşaat maliyetine dahil edilmesi gerekir. Birden fazla kat karşılığı veya kat karşılığı inşaat yapılması durumunda her inşaat işinin defterde ayrıca izlenmesi gereklidir.

Kat karşılığı inşaat işlerinde, inşaatın devamındaki gider maliyetleri ve inşaattan yapılan satışlardan elde edilen hâsılatın vergi beyanına bildirilmesi gerekmektedir.

Evde Tasarruf Yapmanın Yolları Nelerdir?

Zaman ekonomi zamanı olduğuna göre her şeyde olduğu gibi konutlarda da tüketilen enerjiler de dikkatli olmalı ve tasarruf yapmanın püf noktalarını göz önünde tutmalısınız. Evinizde elektrik, su, ısı gibi enerji kaynaklarını tüketmeyi en aza indirgemek için bu yazımızda sizlere yapmanız gerekenlerden bahsedeceğiz.

Evde kullanılan toplam enerjinin yüzde 40’ı sıcak su, yeme, çamaşır ve bulaşık yıkama, eğlenme gibi faaliyetlere harcansa da kalan yüzde 60’ı konutun özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Bu alanda yapılacak tasarruf hem aile hem de çevre açısından oldukça önemlidir.

Evde Tasarruf Yapmak için Uygulanması Gerekenler;

• Binanın izolasyonu sağlanmalıdır. Bu mümkün değilse dairenizdeki kapı ve pencerelerde izolasyonu sağlayınız.
• Yerleri halı kaplayarak ısı kaybını azaltabilirsiniz. 
• Radyatörlerin üst tarafına mermer veya kafesler koymayın. Perdelerin radyatörleri örtmesi engellenmelidir.
• Yeme işlemleri için doğru pişirme araçlarını kullanmalısınız. Örneğin uzun süren pişirme işlemlerinde düdüklü tencereleri tercih edebilirsiniz.
• Kullanılmayan alanları aydınlatmamalı, genel aydınlatma yerine kısmi aydınlatmaları tercih edilmelidir.
• Duvarlar açık renge boyanarak ışık yansıması sağlanabilir.
• Halojen ve normal ampuller yerine floresan ya da tasarruflu ampuller tercih edilmelidir.

Eğer yazımızda bahsettiğimiz bu maddelere özen gosterebilirseniz evde tüketilen enerjinin en aza indirilmesini sağlayarak tasarruf imkanı yaratmış olursunuz.